智能估值模型(“Automated Valuation Model”)對資產估值界的衝擊

人工智能驅動的阿法狗在數年前已能輕鬆打敗中韓的圍棋國手。筆者相信，今日的人工智能技術實際已經可以代替人類進行一些複雜的分析，甚至思考。至於在商業上的應用程度，業已不是技術上問題，而是行業認受性和法律框架等問題。如無人駕駛汽車大可取代人類駕駛，人工智能驅動的醫療診斷準確度或比醫生高，但法律還是未能解決交通及醫療事故責任誰屬的問題。

智能估值模型的發展

於資本市場商業社會，一向尊崇專業人士。專業人士的定義，泛指掌握及閱覽大量資訊及數據，配合自身的經驗去運用案例做出分析或服務的一個群體。如今，人工智能大數據等科技，其實早可取代這些技能 。

其實，歐美等國家已經有不少科技公司正在積極研發人工智能驅動的智能估值模型（“AVM”）來處理房地產，以及其他類型資產（如財務衍生工具，公司股份等）的估值。以香港的房地產估值市場為例，房產估值一般由產業測量師專責處理，也正在面臨新興的AVM之衝擊。香港的房產估值行業還是處於「石器時代」，反觀中國內地早已有科技公司開發AVM，部份按揭銀行更會直接採納AVM所產出的結果，作為按揭批核的依據。似乎，一些從事販賣物業評估報告簽名的測量評估師，正漸漸被科技取代。

教授資產估值的第一門課，開宗明義地說：「資產估值就是藝術和科學的結合」。聽起來很玄，但實際上也說明資產估值其實沒有絕對的對或錯，是一種帶有主觀性的鑑定。資產評估要通過大量成交案例收集，分析比較一些宏觀及微觀的參數，現金流推測等來進行。但所謂“rubbish in－rubbish out”（垃圾進，垃圾出），人爲操控無可避免。

房地產“智能估價模型”發展的三座大山

於資本市場，資產評估報告扮演著不輕的角色，如上市公司收購交易的公允作價，投資物業週年重估可影響其損益表，根據資產價值（如房地產）多寡而決定貸款額度，也是依賴資產估值師的評估報告。以香港的房地產估值情況為例，行業的房地產評估公司，良莠不齊。筆者了解，部份測量師行，也一味遵從客戶的要求，“評”出一些數字，奈何有關專業學會卻佯作不見，監管失靈。筆者認爲，倘若行業生態難變，AVM或可令機構投資者，銀行及監管機構等，有一個風險控制的可能，撇除人為錯誤及操縱，長遠使資本市場穩定安全。

筆者認爲相關業界理應懷抱創新，專業監管機構更需積極應對科技衝擊，規範操守。總括來説，AVM對資產估值界的衝擊，包括估值行業人手亟需自我增值，轉移到高增值的諮詢服務；另外，水清則無魚，人為失誤及操縱程度減輕後，會對行業既得利益帶來衝擊；而相關的專業學會，監管機構理應盡快應對AVM，規範操守，設置法律框架，否則在市況變差下，人手估值的問題早晚會影響資本市場的安全係數。總括來説，資產AVM發展面對科技發展進度，行業既得利益阻力及法律框架的三座大山，還亟需業界與監管機構的攜手推動，金融體系才得以透過科技創新來增加安全係數。

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關於作者：盧銘恩先生是一位測量師出身的創業家。他創辦的房地產區塊鏈公司 (PropBLK) 專注於區塊鏈在房地產業的應用。他是房地產科技業的領航者，與歐美的房地產科技公司有著密切的合作關係，並在亞洲成立Asia PropTech，作為首個房地產科技業的生態系。

房地產科技協會乃致力推廣房地產科技（即應用於房地產的科技）的非牟利機構，由一班對科技及房地產界充滿熱情的專業人士於2019年成立。房地產科技協會是連接個人、初創公司、企業及機構的平台並通過教育、增加合作、促進發展為房地產科技創建更好的生態環境。房地產科技協會旨在成爲融匯房地產及科技的橋樑。按此解了更多關於房地產科技協會